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2019年全国房价收入比创20多年来新高,2020年会下降吗?

2020-03-19 来源:房彩彩
 
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房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。上海易居房地产研究院1月19日发布《2019年全国房价收入比报告》。该报告显示,2019年,全国商品住宅房价收入比为8.8,相比2018年的8.5小幅上升。

  不过,欧美国家的房价收入比口径,既包括新建住宅、也包括旧有住宅(成交量远大于一手房),且多数国家采用的是按套计价,取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的全国统计数据,采用按面积计价,房价和家庭收入都取平均数,而且由于统计困难,居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入,普遍存在少估现象,因此,我国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据我国的实际情况,易居研究院认为全国房价收入比保持在7.0-7.5内属于合理区间,低于7.0属于偏低区间,高于7.5属于偏高区间。

  为什么我们的房价收入比还在上升

  不过,8.8这个数字还是创下了20年来的新高。易居研究院报告认为,总的来说,房价收入比上升主要有三个原因。

  首先是房价涨幅相比2018年虽有所收窄,但整体涨幅依然较大。按照统计数据,2019年全国新建商品住宅成交均价9287元/平方米,同比增长8.7%,涨幅比2018年收窄3.5个百分点。

  其次是城镇居民人均可支配收入增速虽小幅提高,但增幅小于房价涨幅。2019年,全国城镇居民人均可支配收入42359元,比2018年名义增长7.9%,增速小幅提高了0.1个百分点。数据显示,1999年以来全国城镇居民人均可支配收入增幅总体呈现上行态势,至2007年达到历史峰值17.2%,随后震荡下行,虽然2009年后略有回升,但2011年以来持续下降,近五年以来保持在8%上下,处于历史较低水平。

  三是我国人均住房面积在不断增加,按前几年的增速来看,2019年城镇居民人均住房建筑面积将达到40平方米左右。

  报告认为,从房价收入比的绝对水平看,处于偏高区间,创20年来新高。2016年以来的本轮楼市短周期上行期,房价收入比上行趋势与2005~2010年(2008年除外)的大行情时较为接近。进一步来看,2005~2010年经济增速较高,GDP增速均大于9%,人均可支配收入高于11%(2009年除外)。而2016年以来,GDP增速持续低于7%,人均可支配收入增速在8%左右,本轮房地产上行周期的房价上涨,可以认为是没有经济与收入高增长支撑的房价透支。


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